Van pretpark tot racecircuit: zó ingewikkeld kan een WOZ-taxatie zijn

Als Michaël Wiese, team lead en manager xxllnc Belastingen, naar een racecircuit kijkt, ziet hij niet zomaar een stuk grond met wat asfalt. Hij ziet een uitgebreide infrastructuur met tribunes, pitboxen, medische faciliteiten, hospitalityruimtes en vaak ook geavanceerde technische installaties (die al dan niet in de waardering dienen te worden betrokken), zoals timing- en scorebordsystemen. Bovendien bepalen bezoekersaantallen en de daaraan verbonden kasstromen, net als het aantal evenementen dat plaatsvindt, mede de WOZ-waarde van een dergelijk object.

WOZ-taxatie moet kloppen

Na tien jaar als register taxateur heeft Michaël de meest complexe dossiers zien langskomen, waarbij het soms om waarderingen van honderden miljoenen euro’s per object gaat. “Pretparken behoren tot de ingewikkeldste dossiers,” vertelt hij. “Ze bestaan doorgaans uit een verscheidenheid aan attracties, restaurants, winkels en andere faciliteiten die samen een unieke en vaak complexe waarde vertegenwoordigen.”

Wat betekent dit concreet voor de taxatie? Ten eerste is de toe te passen methodiek van belang. Afhankelijk van de aard van het object wordt over het algemeen gekozen voor de inkomstenbenadering (DCF-methode of GOP-methode) of de kostenbenadering.

Verder dient binnen de waardebepaling rekening gehouden te worden met de staat van onderhoud van de verschillende attracties, de populariteit en aantrekkingskracht van het park, de bezoekersaantallen en seizoensgebonden schommelingen. Daarnaast spelen ook vergunningen, veiligheidsvoorschriften en milieu-eisen een rol bij de taxatie.

“Soms komt de helft van de belastingopbrengsten in een gemeente uit zo’n groot en complex object,” vertelt Michaël. Dat maakt de juistheid van de WOZ-taxatie zo belangrijk. “Een te lage waarde zorgt voor een oneerlijke verdeling van de belastingen binnen een gemeente. Een te hoge waardering kan leiden tot een kostbare en tijdrovende procedure die eveneens veel impact kan hebben op de gemeentefinanciën.”

Andere voorbeelden van complexe objecten zijn volgens Michaël fabriekscomplexen, recreatieterreinen, windmolen- en zonneparken, havencomplexen en verzorgings- en verpleegtehuizen (inclusief tariefstelling wonen/niet-wonen en bijbehorende woondelenvrijstelling).

In 5 stappen naar een correcte taxatie

In veel gemeenten en belastingsamenwerkingen wordt het WOZ-proces steeds efficiënter door het inzetten van slimme tools, onder meer op basis van artificiële intelligentie. Maar voor complexe en grote objecten als een pretpark, fabriek of windmolenpark is toch echt een menselijke expert als Michaël (of één van zijn collega’s) nodig. Voor onze klanten zet de Master of Science in Real Estate (MSRE) graag zijn tanden in deze ingewikkelde dossiers. Enthousiast beschrijft hij de stappen die hij volgt om tot een correcte taxatie te komen.

1. Gegevensverzameling en analyse

“Na het verkrijgen en zorgvuldig vastleggen van de opdracht ga je als eerste informatie verzamelen. Hoe is het te waarderen object af te bakenen en welke informatie is vooraf al aanwezig? Zijn er bouwdossiers van het object voorhanden? Zijn er ontwikkelingen ten aanzien van de locatie, vanuit de markt of is er wet- en regelgeving die de waarde van het object mogelijk kunnen beïnvloeden?” Verder kan informatie rondom het gebruik of de (ver)huursituatie relevant zijn.

Welke informatie interessant is, is afhankelijk van de aard van het object, benadrukt Michaël. “Stel, je gaat een melkfabriek waarderen. Dan kan het heel interessant zijn om alle bouwtekeningen alvast door te pluizen. Ga je nu een recreatieterrein zoals een bungalowpark waarderen, dan is financiële informatie zoals een winst- en verliesrekening relevant.”

2. Taxatiemethodiek bepalen

Vervolgens bepaalt Michaël welke taxatiemethodiek hij moet toepassen. Enkele opties zijn bijvoorbeeld de gecorrigeerde vervangingswaarde-methodiek voor objecten waar nauwelijks een markt voor bestaat, of de inkomstenbenadering voor courantere objecten waarmee een huurstroom of een inkomen wordt gegenereerd.

Objecten die zich bevinden op het snijvlak van verschillende waarderingsmethodieken, vormen altijd een uitdaging. “Is het nu een incourant object of een courant object waarbij aansluiting gezocht dient te worden bij de huurwaardekapitalisatiemethode, de draagkrachthuurmethode of de discounted cashflow methode (DCF) waarbij de (toekomstige) kasstromen, afschrijving, normalisaties en een exit-yield mede de waarde bepalen. Het kiezen van een tweetal methodieken waarbij de uitkomsten via verzoening (reconciliatie) worden gewogen is hierbij een erg gangbare methode.”

3. Opname van het object

Vervolgens gaat Michaël het object bezichtigen. Een goed moment om met de eigenaar (of een manager van de afdeling huisvesting, financiën of facilitair) in gesprek te gaan en zoveel mogelijk informatie binnen te halen. “Ik heb niet de illusie dat ik meer weet van hun pand dan zij zelf weten.” Zo kan een eigenaar van een pand veel meer vertellen over bijvoorbeeld de bezetting en/of productie van een pand, de gevolgen die gepaard gaan met specifieke wetgeving en/of een toelichting geven op de winst- en verliesrekening.

Gaat het om de gecorrigeerde vervangingswaarde van een groot complex, dan wordt nagenoeg altijd op een gedetailleerde overzichtskaart aangegeven welke opstallen in de waardering betrokken zijn. Dit maakt het eenvoudiger om de taxatie ook in toekomstige jaren uit te kunnen voeren, wijzigingen bij te houden of vragen van de eigenaar over de waardering te kunnen beantwoorden.

4. Concept-waardering

Zijn inzichten tot dat moment vertaalt Michaël naar een concept-waardering. “Om tot een zo goed mogelijk resultaat te komen, leg ik deze regelmatig voor aan de belanghebbende. Herkent die het beeld dat ik heb?” De waarderingen zijn altijd onderbouwd, volledig transparant en navolgbaar. Door vooroverleg te voeren over de waarderingen worden mogelijke omissies zoveel mogelijk geëlimineerd. In veruit de meeste gevallen leidt vooroverleg tot een gedragen eindresultaat en een correcte waardering. Zelfs in de gevallen dat de waardering veel hoger uitvalt dan in het verleden.

5. Het afronden van de taxatie (inclusief rapportage)

Michaël zet de puntjes op de i en maakt de definitieve taxatie op. Afhankelijk van het proces gaat het om een herwaardering, bezwaar of beroep vergezeld van een taxatierapport en/of een nadere onderbouwing. Door het constructieve overleg dat in veel gevallen met de belanghebbende is gevoerd, leidt een dergelijk traject vrijwel nooit tot bezwaren.

Tot slot

Gemeenten willen objecten zo goed en eerlijk mogelijk taxeren. Valt de WOZ-taxatie namelijk te laag uit, dan lopen ze belastinginkomsten mis. Een te hoge taxatie kan dan weer leiden tot bezwaarschriften en juridische geschillen, wat de administratieve lasten en kosten voor de gemeente vergroot. Als er later grote sommen geld moeten worden terugbetaald, kan het gemeentebudget onder druk komen te staan.

Om tot een kloppende uitkomst te komen, heb je in ieder geval een flinke portie ervaring en expertise nodig. Als we zien hoe complex sommige objecten zijn, lijkt het logisch dat ook jij wel wat hulp kunt gebruiken. Zo kunnen we meedenken over het beter inregelen van de belastingenapplicaties , maar ook het complete belastingproces uit handen nemen.

Webinar ‘Taxeren nu en in de toekomst’

Michaël heeft 15 jaar ervaring als register taxateur en do

cent. Aan de hoog aangeschreven Amsterdam School of Real Estate (ASRE) behaalde hij de titel Master of Science in Real Estate (MSRE). Hij is ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

Op dinsdag 25 en donderdag 27 juni gaat Michaël tijdens een webinar in op het thema ‘Taxeren nu en in de toekomst’. Hij zal toelichten op welke manieren objecten getaxeerd kunnen worden, welke ontwikkelingen er zijn op dit gebied en hoe dit zich verhoudt met de applicaties van xxllnc.

Deelname aan de webinar is gratis. Meld je aan via de knop.